出自:房地产估价理论与方法

通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
A:土地取得成本+建设成本
B:土地取得成本+建设成本+管理费用
C:土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用
D:开发完成后的房地产价值
（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。
A:权益原理
B:收益递增递减原理
C:适合原理
D:均衡原理
成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（　）
什么是资本化率?资本化率有哪些种类?求取资本化率的基本方法有哪些?
收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。（）
运用市场法估价时，可以采用（）进行交易日期调整。
A:价格变动率
B:价格浮动
C:价格修正系数
D:价格变化期
在农地价格的决定因素中，肥力甚至是最重要的因素。（）
某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。
下列是非收益性房地产的有（）。
A:农用地
B:行政办公楼
C:教堂
D:寺庙
E:汽车加油站
如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其房地产状况下的价格×100÷（）=在估价对象房地产状况下的价格。
A:可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分
B:估价对象房地产相对于可比实例房地产的得分
C:估价对象的得分
D:可比实例的得分
有效需求简称需求，是指有支付能力支持的需要--不但愿意购买而且有能力购买。（）
临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为"房地产状况调整"。（）
关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。
A:价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的
B:价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期
C:价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期
D:价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期
确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用（　）。
A:众数
B:中位数
C:标准差
D:平均数
有一处住房，经专业估价为20万元。如果装修改造后，专业估价为25万元，如果改造为商店，专业估价为40万元，如果重新翻建，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）
A:20万元
B:25万元
C:40万元
D:30万元
计算题:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。 销售均价29800元/m2是（　）。
A:比较相对指标
B:众数
C:中位数
D:算术平均数
下列属于房地产影响因素中的一般因素的是（）。
A:完备程度
B:基础设施
C:经济发展状况
D:环境状况
房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。（　）
在不同的时间周期，房地产供给价格弹性系数的变化
下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。（2011年真题）
A:某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B:某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助
C:某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D:估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E:某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。
A:40
B:-39.22
C:39.22
D:0
估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为（）。
A:分栏式报告
B:文字式报告
C:叙述式报告
D:表格式报告
E:分步式报告
在路线价法中，"标准临街宗地"可视为比较法中的"可比实例"。（）
如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入被视为（）。
A:剩余物现象
B:地租现象
C:高工资现象
D:纯粹的剩余物现象
产权清晰、完整的一处破旧房地产，价格可能较高。（）
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。（）
在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，此时对于购买者来说，空地的价格高于有建筑物的土地价值。（）
经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。（）
已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，假设土地使用权为50年，试求其报酬率为8%下的价格为（）。
A:3252元/m2
B:3435元/m2
C:3565元／m2
D:3343元/m2
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