出自:房地产估价理论与方法

评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为（　）元/㎡。
A:2938
B:2982
C:3329
D:3379
在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。
A:某一地区的家庭总人口数
B:全社会或某一地区的家庭平均人口数
C:全社会的家庭总人口数
D:全社会或某一地区的家庭总人口数
在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅小。（）
市场比较法中采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分则个别因素修正系数为（　）。
A:1.05
B:0.98
C:0.95
D:1.03
下列哪几项财产不得抵押？（）
A:土地所有权
B:房屋所有权
C:宅基地使用权
D:学校的办公用房
E:建设用地使用权
在商业用房市场调研中，要想得到客观准确的结论，很大程度上取决于能否获得有关竞争对手的（　）。
A:一手资料
B:经营信息
C:二手资料
D:经营情报
某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。
A:10.0%
B:11.1%
C:11.9%
D:12.5%
从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（）
居住用途房地产的位置优劣，主要是看其（）。
A:繁华程度
B:安宁程度
C:交通是否便捷
D:离市中心的远近
E:近山区
采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。
A:报酬率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B:报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C:报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D:报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及（）。
A:交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
B:特殊交易方式的交易
C:交易税费正常负担的交易
D:相邻房地产的合并交易
E:成交价格的不确定
某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（）
多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于（　）的调研。
A:封闭式问卷
B:开放式问卷
C:量表问答式问卷
D:自由问答式问卷
在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（　）。
A:居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B:居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C:居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D:居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
下面不是估价合同的作用的是（）。
A:成立法律保护的委托与受托关系
B:明确合同双方的权利和义务
C:预计所需的时间、人力、经费
D:载明估价的基本事项
明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。
A:估价委托人
B:估价利害关系人
C:承担估价项目的估价师
D:估价对象的权利人
当成本法求得的价值（）比较法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。
A:低于
B:高于
C:等于
D:无法确定
工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。（　）
《房地产估价规范》(GB/TS0291--1999)，其内容包括（　）。
A:不同估价目的下的估价
B:估价方法
C:估价原则
D:估价报告
E:业务来源
某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（）。
A:上升
B:下降
C:不变
D:无法确定
甲乙两宗土地，甲单价为800元／m2，乙单价为600元/m2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（）。
A:甲
B:乙
C:甲、乙一样
D:无法判断
税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。（）
经过了交易情况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。（）
在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有（　）。
A:项目分区规划设计
B:各细分市场需求特征和规模
C:各细分市场竞争关系的变动趋势
D:政府相关经济政策及直接和间接影响
E:各细分市场价格和租金水平及其变动趋势
投资者购买待开发房地产应负担的税费，通常是根据当地的规定，按待开发房宅产价值的一定比率测算。（）
在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。
A:本估价机构所有
B:所有参加该估价项目
C:对该估价项目负第一责任
D:任本估价机构法定代表人
房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。（）
某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中200m2的面积，约定租赁期限为5年，月租金固定不变为80元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2。假设折现率为10%，目前承租人权益的价值为（）。
A:12万元
B:10.85万元
C:11.94万元
D:15万元
某宗房地产占地面积为2000㎡，建筑覆盖率为50%，1～5层建筑面积均相等，6～14层均为标准层，面积为670㎡，建筑容积率为5.2。（　）
采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）。
A:房地产净收益按－固定数额逐年递增
B:房地产净收益按－固定数额逐年递减
C:房地产净收益按－固定比率逐年递增
D:房地产净收益按－囤定比率逐年递减
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