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某企业欲以一块待开发的熟地对甲企业投资，面积1000m²，允许用途为商住混合，允许容积率为7，覆盖率≤50%，土地使用年限为50年，评估基准日为2001年8月1日。经评估人员调查分析和根据规划要求，待估地最佳用途按商信混合用途，按限定容积率7没计，建筑面积7000m²，14层，每层500m²，1-2层为商铺，3-14层为信宅。预计建设期为2年，第一年投入总建筑费用60%，第二年投入40%的总建筑费用。总建筑费用预计500万元，全部从银行借入，利息率为10%。专业费用预计为总建筑费用的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定大楼建成后即可全部售出，预计售价为：商铺4000元/m²，住宅2000元/m²，折现率为10%。
注：投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）×20%。

第1题，共5个问题
(简答题)房地有什么不同？房地产的评估为什么要用房地分评？有什么依据？

第2题，共5个问题
(简答题)若采用折现方法时，向银行借款的利息应否计入评估价格，为什么？

第3题，共5个问题
(简答题)什么是收益现值法，运用时应遵循哪些原则？

第4题，共5个问题
(简答题)运用折线方法，以预期开发对该待开发的熟地进行评估，计算其熟地评估价值。

第5题，共5个问题
(简答题)若某企业与甲企业均同意以评估结果确认土地价值，请分别为这两个企业编制会计分录。（设某企业原土地使用权账面价值300万元。）

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出自：国家开放大学《资产评估》

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