房地产估价案例与分析

出自:房地产估价案例与分析

价值标准与估价方法，估价对象与估价方法，估价目的与估价方法之间分别存在什么关系?

关于估价资料归档的说法，错误的是（）。
A:估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档
B:估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档
C:估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁
D:估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构

××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）估价结果报告一、估价委托方名称：中国太平洋保险公司××办事处法定代表人：（略）住所：（略）二、受理估价方名称：略法定代表人：××× 地址：略估价资质等级：房地产国家壹级估价资格证书：略三、估价目的确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。四、估价对象概况（一）估价缘由本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。（二）估价对象实体状况估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。（三）事故损伤情况分析该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1.0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2.1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。（四）估价范围估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。五、价值时点 2011年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。六、估价依据 1．《中华人民共和国保险法》。 2．国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。 3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表-1999》。 4．《××市房屋修缮工程预算定额》。 5．××市城乡建设委员会有关文件。 6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息。 7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。七、估价原则 1．独立、客观、公正原则。 2．合法原则。 3．价值时点原则。 4．替代原则。 5．最高最佳利用原则。八、估价方法（一）本次估价所采用的方法估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。（二）成本法的定义本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。九、估价结果估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。十、注册房地产估价师（略）十一、估价作业期 2011年5月21日至5月24日。十二、实地查勘期（略）十三、估价报告有效期限自2011年5月24日至2012年5月23日。估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）估价的技术思路估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该"修坏如新"，而不能"修坏如旧"。由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。（二）工程造价计算表工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。 1．拆除工程（见下表） 5．定额直接费 1项+2项+3项+4项=4114.97（元） 6．造价（1）基价直接费：4114.97元（2）综合费：（1）×15.73%=647.3（元）（按三级施工企业计费）（3）劳动保险费：（1）×3.15%=129.6元（按三级施工企业计费）（4）利润：（1）×6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计）（5）允许按实计算的费用及材料价差：1000.00元（6）定额编制及定额测定费：［（1）+（2）+（3）+（4）+（5）］×1.8‰=111（元）（7）税金：］（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）］×3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计）（8）造价：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）=6499.5（元）六、估价结果确定估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。附件（略）

李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m²，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营，于2009年6月以3000元／m²的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元／m²。请问：1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？2．2011年7月该房屋被列入征收范围，国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日，乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价，估价结果为2800元/m²。张某认为该估价结果偏低，因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m²。你认为应如何解释该估价结果的合理性？

第1题，共2个问题
(单选题)估价时点是（　）
A:2002年4月25日
B:2002年5月25日
C:2002年7月25日
D:2002年7月25日以后的某一天

第2题，共2个问题
(单选题)估价的价值范围应是（　）
A:合同1规定的房款
B:合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C:合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D:合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

什么是选取可比实例的分配法？

对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。
A:估价方法选用恰当
B:估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分
C:计算公式和计算过程正确无误
D:各种估价方法的测算结果一致

在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。
A:估价主体资格需依法取得
B:估价对象状况需依法判定
C:估价对象收益需依法确定
D:估价方法需依法选用

卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。估价的价值范围应是（　）
A:合同1规定的房款
B:合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C:合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D:合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径（　）。
A:自行改变
B:经上级主管部门批准改变
C:经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D:经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式V=a+bX中的常数a、b的因素应是（）。
A:房地产的历史价格资料
B:房地产的现时价格资料
C:房地产的未来价格资料
D:房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

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