出自:房地产估价理论与方法

房地产估价是估价行业的主体，原因是（　）。
A:国家法律规定
B:房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C:房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D:房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E:房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。
A:法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化
B:技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许
C:经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能
D:法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能
直接成本利润率=（）／（土地取得成本+开发成本）。
A:销售收入
B:投资收益
C:土地利润
D:开发利润
我国现行商品房价格构成是什么?
在用价值一般于高于市场价值。（）
完成了办公楼市场的需求分析和供给分析后，就是进行供给和需求结合的供求分析，其最重要的是确定（　）。
A:需求的绝对量
B:潜在的供给量
C:供给的绝对量
D:供求缺口的大小和方向
某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（　）。
A:800万元
B:1000万元
C:1800万元
D:800～1000万元
购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。
A:6
B:6.9
C:8.8
D:9
房地产的收益可分为主观收益和客观收益。（）
（　）导致了商业用房市场调研的复杂性。
A:商业用房赢利的不稳定性
B:交通运输状态对商业用房的影响巨大
C:人口密集度决定了商业用房的利润水平
D:对商业用房的需求是一种引致需求
可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。
A:潜在毛租金收入
B:有效毛收入
C:净运营收益
D:税前现金流量
E:税后现金流量
某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（　）。
A:取三者的平均值
B:取三者的中间值
C:任选其中之一
D:在三者的基础上综合分析决定
区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准临街宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。（）
最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。
A:法律上许可
B:技术上可能
C:经济上可行
D:经济上必须盈利
E:价值最大化
由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。所以在任何情况下，土地永远无折旧。（）
投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。（　）
转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（）转换用途所需的费用。
A:小于
B:大于
C:等于
D:小于或等于
房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。
A:供求
B:价格
C:供给
D:市场
在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（　）
A:算术平均数
B:中位数
C:加权平均数
D:众数
下列（）是对房地产实物状况的描述。
A:土地形状
B:土地开发程度
C:建筑规模
D:位置
E:交通条件
现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。（）
如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售者，从而会使房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。（）
估价时点为什么不总是“现在”？现实中估价时点应为“过去”和“未来”的估价分别有哪些？
现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中农用地转为建设用地属于（）方面的制约。
A:建筑技术
B:权利状况
C:相邻关系
D:土地使用管制
市场法的理论依据是房地产价格形成的（）。
A:预期原理
B:市场有效原理
C:替代原理
D:生产费用价值论
理论价格不是现实价格，而评估价格是现实价格。（）
当预期通货膨胀率下降时，贷款人会要求提高贷款利率。（）
某宗房地产2011年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0（以2011年1月1日为100）。该宗房地产2011年10月1日的价格为2305.88元。（）
报酬率的表达式为（）。
A:投资回报／所投入的资本
B:投资回收+所投入的资本
C:（投资回报+投资回收）／所投入的资本
D:（投资回收-投资回报）／所投入的资本
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