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2004年7月，经有批准权的人民政府审批，某房地产开发公司（以下简称甲公司）通过房地产开发项目转让的方式获得一宗地的开发权，该宗地上原项目为经济适用房。2004年9月，甲公司以在建工程连同占用范围内的土地使用权抵押，向银行申请开发贷款。2004年12月，该项目变更为商品住宅。2005年1月，甲公司委托某房地产经纪公司独家代理销售该商品住宅，当月，该经纪公司就代理甲公司对外签订了商品房预售合同。但直到2005年5月10日，甲公司才办理了《商品房预售许可证》。

第1题，共6个问题
(多选题)甲公司获得该房地产项目应履行的法定程序有（）。
A:报有批准权的人民政府审批
B:签订房地产开发项目转让合同
C:办理土地使用权变更登记
D:到计划主管部门办理项目转让备案

第2题，共6个问题
(单选题)根据现行政策规定，关于该在建工程抵押的描述，正确的是（）。
A:其抵押的金额不包括土地价格
B:取得房屋所有权证后，才能办理抵押登记
C:抵押权实现时，某银行优先受偿后，余款应首先用于缴纳土地使用权出让金
D:该抵押自双方签字盖章之日起生效

第3题，共6个问题
(单选题)该项目变更为商品住宅项目时，（）。
A:经人民政府批准，可以不办出让手续
B:转让方应当将所得收益中的土地收益上缴国家
C:由转让方补办土地使用权出让手续
D:由甲公司缴纳土地使用权出让金

第4题，共6个问题
(多选题)关于甲公司未达到预售条件时对外签订的商品房预售合同的表述，根据最高法院的有关规定，正确的有（）。
A:该合同效力待定
B:应当认定无效
C:在起诉前甲公司取得商品房预售许可证的，法院可以认定有效
D:甲公司在签订该合同时不可以向认购人收取定金

第5题，共6个问题
(多选题)甲公司预售该在建工程，须符合下列条件（）。
A:已交付全部土地使用权出让金
B:已取得土地使用证、工程规划许可证和施工许可证
C:已解除在建工程抵押合同
D:已取得商品房预售许可证

第6题，共6个问题
(单选题)关于2004年5月10日之后该经纪公司的代理活动，表述正确的是（）。
A:该经纪公司应当向买受人出示商品房销售委托书
B:该经纪公司应当以自己的名义与买受人签订商品房预售合同
C:代理销售所产生的合同权利义务由甲企业与经纪公司共同承担
D:代理费为可以超过成交价格的3%

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出自：房地产基本制度与政策

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