出自:房地产估价理论与方法

某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元／㎡。且每年不变二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元／㎡和180元／㎡，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为10％。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。
利率介于平均利润率与零之间。（）
投资利润率的计算基数包括（）。
A:土地取得成本
B:建设成本
C:管理费用
D:销售费用
E:销售税费
成本法中的投资利息的计算基数包括（）。
A:土地取得成本
B:建设成本
C:管理费用
D:销售费用
E:销售税费
深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。（）
在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳用途。选取最佳用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势。（）
评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（）元/平方米。
A:4075.3
B:4081.3
C:4122.5
D:4166.4
在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（）
弄清估价目的有哪些重要意义？
下列关于分界线说法正确的有（）。
A:各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠为准
B:各地价区段之间的分界线应以易于辨认的界线为准
C:商业路线价区段应以十字路口为分界线
D:商业街应以路口为分界线
E:分界线不需要明显标志
某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其在2006年10月25日的价格为（）元人民币（2006年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币）。
A:7935
B:7964
C:8260
D:8290
（）是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。
A:城市总体规划
B:城市控制性详细规划
C:城市修建性详细规划
D:土地利用总体规划
运用成本法估价时要注意"逼近"，当市场供大于求时，价格应向下调整；当求大于供时，价格应向上调整。（）
单纯的建筑物的估算往往是采用（）。
A:比较法
B:区位法
C:实物法
D:成本法
如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可得到整个房地产的价值。（）
现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。（）
一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）
商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。
A:征地费及拆迁安置补偿费
B:勘察设计及前期工程费
C:住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D:住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E:各项税金
在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过（）为前提来估价。
A:3
B:4
C:3.5
D:6
一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。
A:上涨
B:下跌
C:保持相对稳定
D:先涨后跌
大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。（　）
一般认为可比实例的成交日期与价值时点相隔2年以上的不宜采用。（）
某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。
A:80%
B:82%
C:83%
D:92%
根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，运用平均增减量法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/m2。（）
旧建筑物的情况下，成本法的基本公式：旧建筑物的价格=（）建筑物的折旧。
A:建筑物的重新购建价格
B:建筑物的修复工作的价格
C:旧建筑物的重新整理价格
D:旧建筑物的购建价格
某宗房地产，土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（）元。
A:62500
B:62000
C:61000
D:61500
正常成交价格就是和平获得他人房地产付出的代价。（）
可比实例的成交价格是（），是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。
A:签署协议时价格
B:双方达成基本一致的价格
C:成交日期时的价格
D:双方口头许诺进行交易时价格
建筑物折旧中之所以有经济折旧是出于市场方面考虑的。（）
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格（）的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的，在估价活动中应遵循的法则或标准，这就是房地产估价的原则。
A:客观和科学
B:公正和合理
C:客观和公正
D:形成和运动
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