出自:房地产估价理论与方法

某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）
影响房地产价格的物理性状因素，主要有（）等。
A:大气环境
B:人文环境
C:声觉环境
D:水文环境
E:卫生环境
在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。
A:债权
B:物权
C:二者皆可
D:二者皆不
市场法的操作步骤
在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为（），估价对象为（）状况下的情形。
A:现在，历史
B:现在，现在
C:历史，现在
D:未来，现在
某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
A:替代品
B:互补品
C:附属品
D:配套品
一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。
A:估价机构
B:估价师
C:估价报告使用者
D:估价委托人的估价需要
收益性房地产包括（）。
A:未出租的餐馆
B:旅店
C:加油站
D:农地
E:未开发的土地
修正系数连乘形式：估价对象价格=可比实例价格×（）×（）×（）。答案顺序对应）
A:交易情况修正系数
B:市场状况修正系数
C:交易结果修正系数
D:房地产状况修正系数
E:权益状况修正系数
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。 甲公司所购买的保险属于（　）。
A:担保保险
B:保证保险
C:信用保险
D:责任保险
互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费就会多起来。（）
在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。
A:未知、需要求取的待开发房地产的价值
B:投资者购买待开发房地产应负担的税费
C:销售税费
D:开发成本、管理费用和销售费用
净现金流量=现金流入量+现金流出量。（）
什么是土地的“生熟”程度？它主要有哪几种？
房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。（）
一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对许多宗土地进行批量估价的方法。（）
毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。
A:方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B:由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C:避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D:忽略了房地产租金以外的收入
E:毛租金乘数从表格中容易获得
政府可以通过（）等措施来抑制房地产价格上升。
A:加大、加快房屋建设，以增加房地产供给
B:规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价
C:制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格
D:建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作
E:减少开发用地的供给
在实际的估价中，我们采用的是实际成本。（）
在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。（）
某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。
A:2720
B:2800
C:2920
D:3000
如何进一步认识房地产的实物？
在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（）。
A:公平原则
B:公开原则
C:估价时点原则
D:替代原则
E:客观原则
在运用假设开发法估价时，（）最难以准确估算。
A:开发期
B:经营期
C:销售期
D:建造期
某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。
A:43.2%
B:50%
C:56.8%
D:70%
某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降，这种折旧属于（）。
A:物质折旧
B:功能折旧
C:经济折旧
D:设备折旧
高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是（）。
A:依据各部分的房地价值进行分摊
B:依据建筑面积进行分摊
C:依据各部分的土地价值进行分摊
D:依据使用时间进行分摊
为什么某些重要政治人物的健康状况会影响房地产价格？
估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。
A:体现估价师的专业胜任能力
B:反映估价师的职业道德
C:保护估价师和估价机构
D:保护估价报告使用人
E:规避估价风险
对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。（）
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