出自:土地估价师

某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要做抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下： ①建筑面积为20000mz，容积率为5; ②全部用于出租，出租率为80%; ③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/㎡; ④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5; ⑤房屋重置价格为2000元/㎡，耐用期50年，残位率为0; ⑥有关出租成本有房产税(按年租金的12%计)、年折旧、物业管理成本(按使用面积计，每年100元/㎡)、保险费(按使用面积计，每年32元/㎡); ⑦房地产综合还原率为10%。 根据上述情况回答问题：如果该办公楼所属宗地没有其他建筑物，宗地建蔽率为0.5，且该办公楼各层建筑面积相同 办公楼在估价时点时的市场价格为（　）万元。
A:13456
B:14019
C:15216
D:18776
税收的特征是强制性、无偿性、不确定性。（）
在新企业所得税法中，将企业分为（）。
A:国有企业
B:集体企业
C:居民企业
D:非居民企业
E:民营企业
按份共有的法律特征不包括（）。
A:按份共有的共有人对共有财产享有一定的应有部分
B:按份共有的主体是两个或两个以上的人
C:按份共有人之间的联系是必然的
D:按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利
我国企业会计实务中的货币资金是指（　）。
A:现金
B:现金和银行存款
C:库存现金和有价证券
D:库存现金、银行存款和其他货币资金
城市人口50万以上不足100万的为（）。
A:特大城市
B:大城市
C:中等城市
D:小城市
除可以当场作出行政许可决定的外，行政机关应当自受理行政许可申请之日起30日内作出行政许可决定。（　）
土地信息系统是具有（）能力的，能够为单一的或复杂的组织决策过程提供有用信息的技术系统。
A:管理；
B:检查监督；
C:开发和分析；
D:收集、输入、存贮、解说、处理、管理和分析数据
张某和李某二人签订了一房屋买卖合同，根据规定，房屋所有权自（　）时发生转移。
A:二人口头意思表示一致
B:二人在合同上签字
C:在相关部门登记
D:交付钥匙

某市现有一宗面积为2000m2的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／米2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／米2，第一年投入40%，第二年投入60%，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%，销售税费为不动产总价的6%。开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年内期的土地使用权，实现相当于不动产总价18%的利润率。



第1题，共5个问题
(多选题)不动产开发建设周期包括（）。
A:土地取得期
B:租售期
C:工程建设期
D:规划设计和工程预算期

第2题，共5个问题
(单选题)对土地的开发建设不仅表现在被使用土地上进行投资和建设，还表现在（）方面。
A:对城市环境的改善和建设
B:对公用事业的发展
C:对基础设施的建设
D:相关政策的补偿

第3题，共5个问题
(多选题)影响建筑物价格的环境因素不包括（）。
A:建筑物楼层
B:建筑物周边环境
C:建筑物用途
D:建筑物的设计

第4题，共5个问题
(多选题)确定建筑物折旧的方法中，（）属于加速折旧的方法。
A:定率法
B:新旧程度折旧法
C:偿还基金法
D:年数合计法

第5题，共5个问题
(单选题)该土地的最低建筑容积率为（）。
A:2.0
B:3.0
C:3.5
D:4.0
（　）是指城市土地和农村土地的分界线。其既是土地利用计划的核心及关键组成部分，也是整个规划的基础。
A:城市规划
B:城市发展边界
C:土地利用边界
D:以上均不是
在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为（　）体系。
A:K=2
B:K=3
C:K=4
D:K=7
（）是银行向同业或客户卖出外汇时所依据的汇率。
A:买入汇率
B:中间汇率
C:现钞汇率
D:卖出汇率
下面属于土地的非生产利用的是（　）。
A:渔民从江河中捕鱼
B:在土地上种植农作物
C:在土地上种植果树
D:把土地作为建筑物的基础
建筑物的耐用年限可分为（）。
A:自然耐用年限
B:物理耐用年限
C:经济耐用年限
D:平均耐用年限
E:预计耐用年限
下列关于耕地占补平衡，说法正确的有（）。
A:耕地占补平衡，指农业建设经批准占用耕地的，按照"占多少，垦多少"的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地
B:耕地开垦费，专款用于开垦新耕地
C:任何建设占用耕地都必须履行开垦耕地的义务
D:开垦耕地的责任者是占用耕地的单位
E:没有条件开垦，或者开垦出的耕地不符合要求的，建设单位可以按照有关规定缴纳耕地开垦费
城镇土地分等的对象是（）。
A:城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地
B:土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地
C:城市市区、建制镇镇区土地
D:城镇建成区和近郊区范围的土地
（）城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。
A:省会
B:治区首府
C:50万人口以上的大城市的
D:100万人口以上的大城市的
E:地级市
关于时效的说法中，错误的是（）。
A:时效是一种制度
B:法律关于时效的规定为强制性规定
C:当事人可以通过意思表示而约定排除时效的适用
D:当时效发生法律效果后，当事人放弃时效产生的利益，则是法律所允许的
土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（　）为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
A:替代原则
B:合法原则
C:贡献原则
D:变动原则
从本质上说，保险体现一定的（　）关系。
A:经济
B:社会
C:政治
D:安全
国有企业改组为股份合作制涉及的国有划拨土地使用权，可以采取出让或租赁方式处置。（　）
目前在城镇土地定级中所选取的衡量环境质量指标可分为（）三种类型。
A:已开展了环境质量综合评价的城市，可直接采用环境质量综合指数作为环境质量优劣的指标。由于目前在环境质量综合评价中大多未考虑噪声污染的影响，故还需补充考虑噪声污染的影响
B:对相对有比较的城市环境进行比较，得出环境质量指标
C:对照环境质量评比表进行修正，得到环境质量指标
D:大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价，在这种情况下可使用各个单项污染指标或质量指数作为基础数据，经过打分.乘以作用系数后用于衡量环境优劣度
E:基本无环境污染资料的城市，只能对环境状况做定性分析，按优劣状况打分
有期限物权是指有存续期限的物权，（）属于有期限物权。
A:抵押权、质权、留置权
B:永佃权、质权、留置权
C:抵押权、永佃权、留置权
D:抵押权、质权、永佃权
1982年5月14日发布了（），进一步规范了村镇建房用地管理和国家建设征用土地管理。
A:《农村人民公社工作条例》
B:《关于城镇土地国有化请示提纲的记录》
C:《村镇建房用地管理条例》
D:《国家建设征用土地条例》
土地管理的基本内容是什么？其相互关系是什么？
《土地管理法》规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经上级政府批准，未经批准的，不得改变土地利用总体规划规定的土地用途。
（　）是收益还原法和剩余法估价的基础。
A:替代原则
B:贡献原则
C:预期收益原则
D:报酬递增递减原则
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日 通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现 全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押 金60万元，押金收益率为5%; (2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元; (3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格 假如该地区土地市场较为发达，适用于市场比较法，且市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法（　）
A:以市场比较法价格
B:以收益还原法价格
C:采用权重法加和，且收益还原法权重较大
D:采用权重法加和，且市场比较法法权重较大
关于国有建设用地审查报批程序，下面说法不正确的是（）。
A:建设项目可行性论证时，建设单位应向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出用地预申请
B:在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请
C:市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起60日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
D:有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕
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