出自:00122《房地产评估》

委托人的义务包括（）。
A:向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料
B:对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责
C:协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料
D:协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作
E:不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果
引起房地产价格上升的原因主要有（）。
A:房地产拥有者自己对房地产进行投资改良
B:外部不经济
C:需求增加导致稀缺性增加
D:通货膨胀
E:房地产使用管制放松
某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元，管理费用为建造成本的5%，销售税费为60万元，利息率为7.5%，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试评估该建筑物的现值。
某套房屋合同总价为80万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：1.成交日期一次性付清；2.先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；3.分期付款，其中成交日首付40万元，一年后支付24万元，两年后再付20万元；4.成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元；5.约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15万元，一年后支付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。假设年利率为6%，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少？
下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。
A:重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B:重新购建价格是在估价时点的价格
C:重新购建价格是客观的价格
D:建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E:土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
在比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A:交易情况
B:交易日期
C:区域因素
D:个别因素
当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。
下列表述中不正确的是（）。
A:在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B:在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C:在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D:在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
有关房地产的价值和价格正确的描述是（）
A:房地产价值更加科学、准确
B:房地产的价值是房地产真实所值
C:房地产的价格围绕其价值上下波动
D:现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况
E:房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定
有关专业估价下列说法不正确的是（）。
A:由取得相关资格的专业人员完成
B:任何人都可以做出
C:具有社会公信力
D:是一种专业意见
资产评估值是对资产特定时点及特定市场条件下的客观价值的估计值。
有关专业估价，下列说法正确的是（）。
A:由取得相关资格的专业人员完成
B:是一种专业意见
C:具有社会公信力
D:不用承担法律责任
下列真正属于房地产自然升值的是（）。
A:房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升
B:通货膨胀所引起的房地产价格上升
C:外部经济引起的房地产价格上升
D:需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升
E:房地产使用管制改变引起的房地产价格上升
在成本法中，估价应采用（）。
A:客观成本
B:实际成本
C:个别成本
D:A或B
非市场价值就是不公平价值，因此评估人员要把资产的市场价值作为追求的目标。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。
A:功能落后
B:功能缺乏
C:环境污染
D:交通拥挤
E:正常使用的磨损
比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A:1.05
B:1.02
C:0.97
D:0.95
某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、88万元、92万元；预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、95万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。
房地产流动性差与房地产的（）特性有关。
A:价值量大
B:独一无二
C:易受限制等特性
D:交易手续较复杂
E:交易税费较多
某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后一年内可全部出租（第一年的收益暂且不计），按可出租面积计算的月租金为60元/平米，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的20%。假设报酬率为8%，则该在建工程续建完成时的总价值为（）万元。
A:1607万元
B:1486万元
C:473万元
D:438万元
某估价事务所在2008年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2008年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（）。
A:2008年6月30日
B:现在
C:重新估价的作业日期
D:要求重新估价的委托方指定的日期
比较法的理论依据是（）。
A:预期原理
B:替代原理
C:生产费用价值论
D:最高最佳使用原则
有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A:乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用
B:该估价结果肯定有误
C:甲土地的价值高于乙土地的价值
D:不可能出现这种情况
某宗房地产建筑物建成于1996年10月1日，经济寿命为60年。后于2001年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（）。
A:5000万元
B:4500万元
C:4455万元
D:4400万元
资产评估通常是在资产产权发生变动之前，由专门的人员对资产的价值进行估价和判断。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。
某商品住宅总价为100万元，首付款为40%，其余为抵押贷款，贷款期限为20年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为6%。则其综合资本化率为（）。
A:7.5%
B:6.9%
C:6.6%
D:6%
同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。
由于土地的不可再生性，导致了土地级差地租的产生。
影响房地产流动性的因素有（）。
A:房地产的通用性
B:房地产的独立使用性
C:房地产的价值大小
D:房地产的可分割转让性
E:房地产的开发程度、区位、市场状况
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