出自:房地产开发经营与管理

下列（）属于房地产市场的系统风险。
A:周期性风险
B:利率风险
C:政策风险
D:供求风险
房地产开发项目竣工后，办理工程竣工验收备案应提交的文件包括（）。
A:工程质量保修书
B:可行性研究报告
C:竣工图
D:住宅使用说明书
E:竣工验收备案表
通货膨胀风险会（　）房地产投资的实际收益率。
A:提高
B:降低
C:无影响
D:以上答案均不准确
租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。（）
保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。（　）
收益性物业管理中的运营费用包括（）。
A:固定资产折旧费
B:企业管理费及利润
C:保险费
D:房产税
E:大修理基金
由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。
A:操作风险
B:信用风险
C:市场风险
D:法律风险
计算题： 某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?
如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。（　）
当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。（）
制订广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的方式或方法（Method）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。（）
我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（）。
A:固定利率
B:可调利率
C:固定利率或可调利率
D:固定利率和可调利率
房地产开发项目进度控制中应关注的因素？
我国房地产开发统计中采用的销售面积包括当期增量房屋预售面积，但不包括当期增量房屋现房销售面积。（）
下列参数属于融资相关参数的包括（）等。
A:基准收益率
B:资本金投资比例
C:贷款利率
D:空置率
E:出租率
产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(EP)。以下关于E和P关系描述正确的是（　）。
A:若E=P时，消费者满意
B:若E>P时，消费者不满意
C:若ED、E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强
通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（　）
A:土地的估价期日
B:土地的使用期限不同
C:土地在不同时期的基准地价不同
D:土地在不同时期的路线价不同
如果某家庭利用储蓄存款方式开始定期每半年存入银行10000元，存款年利率3％，5年后，该家庭月收入6000元，在不发生其他借款方式下，利用首付20％、年利率6％、期限20年还款金额最高不得超过家庭月收入的30％的按揭贷款，则该家庭在5年后可以购买的房屋价值最高为多少元？如果该家庭在5年后可以购买单价为3000元的住房最高为多少平方米？
某开发商获得某项目用地4200m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m2，以后逐年提高6%，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率（假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）。
在收集一手资料时所采用的主要调查手段是问卷。（）
某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第1～3年分别支付30%、40%和30%。店铺第2年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。
某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。
A:社会平均收益率
B:通货膨胀率
C:国民经济增长率
D:项目基准收益率
财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
国际上物业管理行业的专业资格，是（）。
A:注册物业管理员
B:注册物业管理经理
C:注册物业管理师
D:高级物业管理师
房地产价格机制是通过房地产市场发挥作用的。（）
在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于（　）。
A:选择专业化
B:单一市场集中化
C:市场专业化
D:产品专业化
某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元／m2。项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。
某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0％，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元／平方米（精确到个位）？（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？
按房地产用途对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。（）
期权价格就是获得这种权利所投入的（）。
A:人力
B:财力
C:物力
D:技术
E:时间
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