出自:房地产开发经营与管理

按固定资产的使用构成，投资可以分为（　）。
A:建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用
B:基本建设和房地产开发投资
C:土地投资和房屋投资
D:国内投资和外商投资
土地收益性的利用方式包括工业用地方式和（　）
A:商业用地方式
B:商品住宅用地方式
C:机关用地方式
D:宗教用地方式
E:军事用地方式
具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是（　）。
A:甲级写字楼
B:乙级写字楼
C:丙级写字楼
D:丁级写字楼
委托房地产经纪机构要支付相当于售价（）的佣金。
A:0.5％～3％
B:1％～2％
C:1％～3％
D:2％～5％
金融机构在提供资金融通的过程中，金融机构对项目的审查应持审慎的态度，在开发商看来是机会的时候，银行家看到的往往是风险。（）
在工程项目施工阶段，（）的任务主要是在施工工程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定。
A:质量控制
B:进度控制
C:成本控制
D:合同管理
电气安装工程属于（　）。
A:工程项目
B:分项工程
C:分部工程
D:单位工程
如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（　）。
A:减少
B:增加
C:不变
D:同步递减
下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，错误的是（）。
A:空置率与有效毛收入呈反向变动
B:空置率与有效毛收入呈同向变动
C:权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D:通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
E:金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得低于某一要求的比率
市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所需信息的计划。（　）
某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（　）
A:11.38%
B:12.64%
C:15.46%
D:16.22%
许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。（　）
A:对
B:错
对于收益性物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。（）
能做到"薄利多销"或"中利多销"的是（）。
A:成本加成定价法
B:目标定价法
C:价值定价法
D:挑战定价法
计算题:某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元， 那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?
下列关于招标的说法，不正确的是（）。
A:房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式
B:通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位
C:开发商公开招标项目一般应授标给最低报价者
D:邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？
下列（）属于市场趋势分析的方法。
A:销售者意图调查法
B:决策树法
C:专家意见法
D:时间序列分析法
E:相关分析法
物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是（　）
A:常规公共服务
B:专项服务
C:特约服务
D:日常生活服务
在抵押贷款传递证券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。（）
下列有关利润的含义说法不正确的一项为（　）。
A:利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润
B:房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利
C:盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配
D:根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润四个层次
应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。（　）
资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。（）
契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。（　）
物业出租过程中的租金一般是指（）的租金。
A:建筑面积
B:使用面积
C:可出租面积
D:居住面积
地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究都属于一般投资机会研究。（）
对于居住物业，房地产资产管理的全部内容是（　）。
A:物业管理
B:设施管理
C:资产管理
D:投资组合管理
某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案： 该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m2，可用于经营部分为4500m2，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元／间一天。前三年的入住率均为70％，从第四年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。 住宅部分的总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元／m2，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。 该方案的总投资为8000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8％，第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总投资的35％，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位） 该项目全投资目标收益率为18％，自有资金目标收益率为20％。 （1）完成下列现金流量表； （2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率； （3）求方案自有资金的财务净现值。（12分）
（　），是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A:投资房地产投资信托基金
B:住房抵押贷款证券化
C:投资房地产企业股票
D:房地产抵押担保
我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。（）
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