出自:房地产估价案例与分析

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。



第1题，共4个问题
(单选题)估价人员应根据（　）用途对该两幢房屋进行估价。
A:根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B:根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价
C:根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D:根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

第2题，共4个问题
(单选题)将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（　）途径。
A:自行改变
B:经上级主管部门批准改变
C:经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续
D:经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

第3题，共4个问题
(单选题)该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（　）
A:该两幢建筑物抵押评估价值之和
B:该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C:该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D:该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

第4题，共4个问题
(单选题)该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　）
A:该两幢房屋的正常市场价值
B:该两幢建筑物的重新建造成本
C:该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D:该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/M2，2012年9月的市场价格为4654元/M2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。
A:1.07%
B:1.11%
C:1.2%
D:1.25%
某商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为（）年。
A:10
B:12.5
C:13.5
D:40
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。 若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
（指错题）××酒店房地产抵押估价报告（封面及目录略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。三、估价对象1．地理位置及概况（略）2．估价对象概况估价对象：酒店第1、2、10～
法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？
列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。
A:商业用房
B:住宅
C:写字楼
D:工业用房
张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m2的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容？
根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。
A:直接资本化法
B:基于租赁收入测算
C:收益乘数法
D:基于营业收入测算
E:现金流量折现法
估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中一～三层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3．商业用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计，月租赁收入会稳定在50元／m2，运营费用率为24%。4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元／m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，销售代理费（销售费用）为售价的3.5%。5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解：1．开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000（m2（）住宅总面积=50000-9000=41000（m2（）（1）商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置和租金损失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2（）每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）=540×（1-24%）=410.40（元／m2（）商铺开发完成后的单价=410.40/8%×［1-11（1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m2（）商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61（万元）（2）住宅开发完成后的总价值=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（万元）（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67（万元）2．扣除项目（1）建安工程费=50000×1100/（1+12%）=4910.71（万元）（2）专业及管理费用=4910.71×8%=392.86（万元）（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（万元）（4）销售利润=11910.67×20%=2382.13（万元）（5）设总地价为V，则买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（万元）
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。 该宗房地产第14年的净收益为（　）万元。
A:1
B:2
C:-1
D:14
房地产估价报告应包括哪些要素?
2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续 2年之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格在取得价格上涨10%，不考虑销售税费，设此时该写字楼的售价为P，在正常的市场条件下，P最可能的取值为（　）。
A:P小于4100万元
B:P等于4100万元
C:P大于4100万元
D:无法确定

预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。



第1题，共3个问题
(单选题)上述该宗房地产的合理经营期限为（　）年。
A:11.5
B:12
C:13.5
D:14

第2题，共3个问题
(单选题)该宗房地产第14年的净收益为（　）万元。
A:1
B:2
C:-1
D:14

第3题，共3个问题
(单选题)该宗房地产的收益价格为（　）万元。
A:129.28
B:128.28
C:127.28
D:126.28
运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:长期趋势法
决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。
A:该类房地产的价格水平
B:消费者的收入水平
C:该类房地产的开发成本
D:该类房地产的开发技术水平
E:房地产开发企业对未来的预期
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。 估价测算如下（节选）： 1．年有效毛收入 22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元） 2．年运营费用 （1）年维修费用 25000×2000×2%=1000000（元） （2）年管理费用 年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040（元） （3）年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元） （4）年运营费用小计 年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元） 3．年净收益 年净收益=1．项-2．项=13068000-2417314=10650686（元） 4．估价结果

某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。



第1题，共2个问题
(单选题)该宗房地产2007年10月1日的价格为（　）元/m2。
A:2300.22
B:2401.22
C:2502.22
D:2302.22

第2题，共2个问题
(单选题)在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为（　）。
A:环比价格指数
B:定基价格指数
C:价格变动指数
D:价格调整指数
绿化率
某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/M2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/M2。
A:4644
B:5192
C:5308
D:5500

某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。



第1题，共4个问题
(单选题)采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　）。
A:按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B:按建筑物耐用年限计算
C:按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D:按建筑物已使用年限计算

第2题，共4个问题
(单选题)采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　）。
A:收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B:估价时点应设定为2004年3月1日
C:净收益中应扣除建筑物折旧额
D:应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

第3题，共4个问题
(单选题)估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　）万元。
A:2800
B:2940
C:4000
D:4200

第4题，共4个问题
(单选题)假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（　）。
A:原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B:原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C:业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D:该500万元可再次抵押
假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。
A:区位
B:用途
C:档次
D:周围环境
E:建筑规模
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（　）途径。
A:自行改变
B:经上级主管部门批准改变
C:经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续
D:经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（）方面的差异。
A:房地产租金以外的收入
B:运营费用率
C:空置率
D:可出租面积的比率

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。



第1题，共4个问题
(单选题)应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?
A:根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B:根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C:根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D:根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

第2题，共4个问题
(单选题)将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径（　）。
A:自行改变
B:经上级主管部门批准改变
C:经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D:经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

第3题，共4个问题
(单选题)该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（　）。
A:该两幢房屋的抵押评估价格之和
B:该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C:该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D:该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

第4题，共4个问题
(单选题)该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　）。
A:该两幢房屋的非正常市场价值
B:该两幢房屋的重新购建价格
C:该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
D:该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值
已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32％，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.5%，利用累加法计算的报酬率为（）。
A:7.78%
B:8.28%
C:13.21%
D:14.21%
竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作，试用期8个月，月工资3000元。8个月试用期后万隆饭店表示满意，合同正式履行。2002年4月，因饭店餐饮部门负责人调离，饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜，于是在未与竺某协商的情况下，便安排竺某将大堂工作移交，接手餐饮部的工作。对此，竺某表示不同意，认为原合同规定是来做大堂部经理工作。饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同，竺某已成为本饭店的职员，就应当服从饭店的安排，仍坚持由竺某去做餐饮部工作。竺某坚决不同意，并仍到大堂部上班。 问题： (1)竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误?请指出。 (2)上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?为什么? (3)如果上海万隆饭店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律规定?为什么? (4)竺某如被解雇，可采取什么方法维护自己的合法权益? (5)竺某如被解雇，工会可从哪些方面帮助竺某维护其合法权益?
如何利用收益法评估承租人权益的价值？
由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益？
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