土地估价师 - 自考题库

出自:土地估价师

某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m²。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m²；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m²，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m²，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m²，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。根据评估目的不同，宗地地价可分为（）。
A:基准地价、标定地价、交易底价等
B:成交地价、标定地价、交易底价等
C:基准地价、成交地价、标定地价等
D:标定地价、出让底价、交易底价等

国有破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权折价或者拍卖后、变卖后所得（）。
A:支付给国家，由国家协调安排
B:优先偿还银行贷款
C:优先用于安置破产企业职工
D:偿还贷款后安置破产企业职工

根据权利人保护物权请求的不同性质，通常可将各种保护物权的方法分为物权的保护方法和债权的保护方法，这两种方法的主要区别不包括（）。
A:根据不同
B:权利主体不同
C:适用范围不同
D:目的不同

因素因子评价指标根据各因素因子的性质和影响方式不同分为硬指标和软指标两类。（）

计算建筑物重置价格的方法有（）。
A:净计法
B:平方法
C:叠加法
D:开方法
E:立方法

土地估价行业协会的职能有（）。
A:负责会员的管理及组织联络，维护会员的合法权益，反映会员的意见和要求，协调行业内外关系
B:组织土地估价理论、方法和政策的研究与交流，制订协会土地估价技术指南
C:协同行政主管部门，组织开展对土地评估机构和执业人员执业质量的监督检查，并按有关程序对违反土地评估行业执业准则和职业道德准则的协会会员进行相应处理或处罚
D:受理土地估价业务活动中发生纠纷的调解和裁定
E:负责组织全国土地估价师考试

下列第一次确立了我国的听证制度的法律是（）。
A:《专利法》
B:《环境保护法》
C:《行政处罚法》
D:《行政诉讼法》

只要有较多的交易实例，其中任何一个相近的交易实例成交价格就可以作为正常市场价格的最佳参考值。（）

征地区片综合地价是指，在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，采用（）等方法测算的区片征地综合补偿标准。
A:标准方差法
B:农地价格因素修正
C:征地案例比较
D:年产值倍数
E:样地法

土地的自然科学概念，土地是（）有关自然要素和人类活动形成的自然经济综合体。他包括地貌、岩石、水文、土壤和生物等组成要素。
A:地球表层，
B:大气对流层的下部至地壳一定深度的立体空间内，
C:土地资源，
D:利用土地

增值税是一种一般性的、普遍性的商品贸易，它的征税范围几乎可以涉及所有的货物交易。（　）

税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，有偿地取得财政收入的一种手段。

某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全，土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题。

第1题，共5个问题
(简答题)在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？

第2题，共5个问题
(简答题)根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。

第3题，共5个问题
(简答题)若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。

第4题，共5个问题
(简答题)若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元／m²。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元／m²，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元／m²，并按照70％抵押折扣率折算，扣除40％土地出让金，将评估结果确定为60元／m²。列出上述操作过程中的错误点。

第5题，共5个问题
(简答题)假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件？

远离城市的独立工矿区的土地价格不适于用（）评估。
A:收益还原法
B:市场比较法
C:成本逼近法
D:路线价估价法

运用市场比较法估价需要建立价格可比基础，主要包括（）等。
A:统一付款方式
B:统一币种和货币单位
C:统一交易方式
D:统一产权性质
E:统一采用总价

建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，报县级以上人民政府国土资源行政主管部门批准。

影响地价的城市规划限制因素主要包括（）。
A:区域土地利用性质
B:用地结构
C:用地限制条件
D:区域交通管制

应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。
A:供给与需求原则
B:报酬递增递减原则
C:替代原则
D:协调原则

根据《城镇土地分等定级规程》，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有（）。
A:区域经济发展水平
B:城镇土地投入产出水平
C:城镇集聚规模
D:区域综合服务能力
E:特殊行业存在

既具有黄壤与红壤富铝化作用的特点，又具有棕壤黏化作用的特点的土壤种类是（）。
A:砖红壤
B:寒棕壤
C:黄棕壤
D:暗棕壤

下列关于地籍调查表的变更的说法，不正确的是（）。
A:对没有发生变化的界址点、界址线，要重新签字盖章，在备注栏内须注记原地籍调查表号，并说明原因
B:界址未发生变化的宗地变更地籍调查时，直接在原地籍调查表内变更部分加盖“变更”字样的印章，注记新变更内容
C:界址未发生变化的宗地变更地籍调查时，需实地调查的，若发现原测距离精度低或量算错误，须在原地籍调查表上用红线划去错误数据，注记检测距离，注明原因
D:界址发生变化的宗地变更地籍调查时，对新形成的宗地须按变更情况填写地籍调查表，并注明原宗地号

关于行政诉讼法的渊源，下列说法正确的有（）。
A:行政诉讼法有广义和狭义之分
B:狭义的行政诉讼法是指行政诉讼法典，广义的行政诉讼法就是指实质意义上的行政诉讼法
C:广义的行政诉讼法主要包括国内法，不包括国际条约和行政协定中有关行政诉讼的规定
D:可以参照民事诉讼中的有关规定
E:行政诉讼法的渊源包括关于行政案件的司法解释

土地定级单元划分的原则是（　）。
A:单元内各定级因素的优劣程度或影响大体一致
B:定级单元划分大小要适宜
C:要保证一些特殊功能地块的完整性
D:除交通性道路外，兼有商业等多种用途的道路，不能作为单元之间的分界线

城区人口在100万以上的城市，在城市建设区内统一征地的，批准权限在（）。
A:城市所在地的城建部门
B:城市所在地的土地管理部门
C:国土资源部
D:国务院

农用地定级应遵循以下原则（　）。
A:地域差异原则
B:主导因素原则
C:土地收益差异原则
D:定量分析与定性分析相结合原则
E:综合分析原则

适用营业税税率3%的包括。
A:交通运输业
B:建筑业
C:服务业
D:文化体育业

土地市场主体中，（）是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。
A:供给者
B:需求者
C:中介者
D:管理者

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